le compromis de vente

L’achat d’un logement, maison ou appartement, se fait en deux temps : d’abord, la signature du compromis ou promesse de vente (avant-contrat), puis 2 à 3 mois plus tard, la signature de l’acte de vente définitif devant notaire. La promesse de vente ou compromis de vente permettent au vendeur et à l’acheteur de préciser les principales conditions de la vente (notamment les conditions suspensives).

Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier par exemple), ils doivent signer un compromis de vente.
Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur et sur le plan légal, vaut vente.
La rupture d'un compromis de vente entraîne le versement de dommages et intérêts.

Par opposition, la promesse unilatérale de vente , où l'acheteur n'est pas certain de vouloir la conclure, et peut alors réserver le bien pendant une durée limitée en signant une promesse unilatérale de vente. Cet acte n'engage que le vendeur qui donne ainsi une "exclusivité" à l'acheteur, ce dernier restant libre d'acheter ou non le bien. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
Pour être valable, la promesse doit être declarée auprès des services de impôts (environ 125€ à la charge de l'acquéreur) dans les 10 jours qui suivent sa signature.

Mentions obligatoires du compromis de vente

L'avant contrat doit au minimum contenir les indications suivantes :
- coordonnées du vendeur et de l'acquéreur,
- adresse du bien et descriptif détaillé du bien de ses équipements et de ses annexes (La mention de la superficie est obligatoire s'agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété dès lors que la superficie est au moins égale à 8 m²)
- origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
- existence d'une hypothèque et/ou servitude sur le bien,
- prix de vente
- montant des frais d'acte de vente (notaires,...),
- modalités de paiement et ses origine des fonds (apport personnel, avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
- date limite de signature de l'acte de vente définitif,
- conditions suspensives,

Afin de vous simplifier la rédaction, un modèle de compromis de vente en format Word vous est proposé.

Les principales conditions suspensives

quelle que soit la forme de l’avant-contrat, sa conclusion définitive dépend de la réalisation de conditions suspensives. Il s’agit de conditions qui impliquent la survenance d’un événement précis, futur et indépendant de la volonté des parties.

Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut, l’avant-contrat est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.

Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées sont les suivantes :
- l’obtention d’un état hypothécaire du vendeur,
- l’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune,
- l’absence de servitude restreignant l’usage du bien,
- l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

IMPORTANT : Lorsque le logement est financé par un prêt immobilier, la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire. Elle s’applique même si elle ne figure pas expressément dans l’avant-contrat. C’est une protection importante dont bénéficie l'acquereur qui dispose d’un délai de 30 jours minimum pour obtenir une offre de prêt.
En cas de refus de prêt conforme aux principales caractéristiques prévues dans l’avant-contrat, l'acquereur peut se désengager de la vente et récupérer l’acompte versé.

Délai de rétractation de l'acquéreur

Quelle que soit la forme de l’avant-contrat, l'acquéreur peut revenir sur sa décision d’acheter dans un délai de rétractation de 7 jours, incompressible. Il n'a ni à justifier, ni à verser d’indemnité.
Ce délai de rétractation commence :
- le lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat
- le lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente (cas d'un notaire, avocat ou huissier)

Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche ou un jour férié , le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant. C'est la date d'expédition de la poste qui fait foi

Passé le délai de rétraction de 7 jours, acquéreur et vendeur sont engagés ! Si l'acheteur renonce à acheter, il perd l'indemnité d’immobilisation (ou dépôt de garantie) qui sera acquise au vendeur à titre d’indemnisation. Le vendeur, de son côté, ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Que doit-on payer et à qui ?

Il est d'usage de prévoir que l'acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente. Ce montant permet de concrétiser l'engagement

Lorsque l'acquéreur a signé l'avant contrat sous seing privé (entre particuliers), l'acquéreur emettra alors un virement à l'ordre du notaire préalablement choisi entre les parties, après le delai de retractation de 7 jours.

En cas de signature d'un compromis par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire, il vous sera généralement demandé de verser à la signature un acompte sur le prix appelé « dépôt de garantie ». Cet acompte doit être effectué à l'ordre du notaire (obligatoirement par virement pour un montant supérieur à 3000 euros) ou de l'agent immobilier, qui déposera les sommes sur un "compte séquestre". Rien n’est versé au vendeur à cette étape. Si acquéreur se rétracte dans les delais, ces sommes lui seront restituées. Sinon, elles seront remises au notaire le jour de la signature de l’acte de vente définitif et imputées sur le prix de vente.

Modèle de compromis de vente

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